전세사기, 이제는 남의 일이 아닙니다. 세사기 예방법 5가지를 통해 안전하게 내 보증금을 지키는 방법을 알아보세요.
공인중개사도 모르는 임대인의 숨은 이력까지 확인하는 실전 팁까지 담았습니다.
"전세사기"라는 단어가 더 이상 낯설지 않은 시대입니다.
최근 몇 년간 대한민국 청년들과 서민들이 전세사기로 인해 삶의 기반을 송두리째 잃는 사례가 속출하고 있습니다.
그나마 다행인 것은 정부와 언론을 통해 다양한 예방책들이 소개되고 있다는 점인데요.
하지만, 아직도 많은 분들이 중요한 사각지대를 모르고 있는 경우가 많습니다.
오늘은 계약시 기본적으로 알아야 할 내용에 더불어
공인중개사도 잘 모르는 전세사기 예방의 핵심을 안내해 드리겠습니다.
꼭 저장해두시고, 내 보증금을 지키는 데 활용해보시기 바랍니다.
목차 1부터 4까지는 계약시 당연하게 확인해야하고
공인중개사가 설명 의무를 가지고 있는 내용이에요
★오늘 가장 중요한 말씀을 드릴 내용은 바로
5. 국토부의 상습채무불이행자 명단 확인하기 - 이 부분이므로 앞선 목차들을 살펴보시고 5번 목차는 꼭 자세하게 확인해보세요
1. 등기부등본으로 소유자와 임대인 확인하기
전세사기 피해자 중 상당수가 ‘명의 신탁’ 형태의 사기에 당한 사례입니다.
명의 신탁의 경우 신탁원부와 신탁회사의 동의서가 필수입니다.
전세 계약을 체결하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다.
- 등기부등본 발급처: 인터넷 등기소 (계약시 공인중개사가 발급해서 설명을 해줘야합니다.
- 확인 포인트:
- 소유자와 임대인이 동일인인지 확인
- 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계 확인
✔️ 꿀팁: 임대인이 대리인일 경우 위임장을 반드시 요구하세요.
2. 공적 장부 3종 세트로 꼼꼼하게 검토하기
등기부만으로는 부족합니다.
3종 공적장부를 통해 임대인의 채무 상황을 더욱 자세히 파악할 수 있습니다.
- 국세 및 지방세 완납 증명서
- 전입세대 열람확인서
- 확정일자 부여 여부
✔️ 인근 주민센터에 계약서와 중개대상물 확인설명서를 지참하면 직접 발급받을 수 있습니다.
3. 최우선변제금 기준과 소액임차인 확인
전세보증금이 최우선변제금 기준 이하일 경우, 경매가 진행되어도 우선 변제를 받을 수 있습니다.
- 2024년 기준 수도권 최우선 변제금: 5,000만 원 (변동 가능)
- 소액임차인 조건도 지역마다 다르므로 반드시 확인하세요.
✔️ 계약 전, 해당 지역의 우선 변제 기준을 알아두는 것이 필수입니다.
4. 시세와 공시지가 직접 비교하는 방법
공인중개사가 제공하는 정보 외에 직접 시세를 조회하는 습관도 중요합니다.
- 시세 확인 방법:
- KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용
- 공시지가는 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인 가능
✔️ 주변 시세보다 터무니없이 낮은 전세가는 반드시 의심하세요.
5. 국토교통부 ‘상습 채무불이행자 명단’ 공개 제도 정리 ★
전세사기 예방을 위해 반드시 확인해야 하는 제도 중 하나가 바로
‘상습 채무불이행자 명단 공개 제도’입니다.
이 제도는 보증금을 돌려주지 않은 악성 임대인을 공식적으로 확인할 수 있는 유일한 수단입니다.
제도 개요
- 근거 법령: 주택도시기금법 제34조의5 및 시행령 제27조
- 운영 기관: 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)
- 도입 시기: 2023년 9월 29일 시행
- 공개 매체: 국토교통부 및 HUG 공식 홈페이지
상습 채무불이행자 지정 요건 (4가지 모두 충족 시 지정)
- HUG가 보증채무를 대신 이행한 경우
(즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 지급함) - 최근 3년 이내, 다른 보증금도 정당한 사유 없이 미반환한 경우
(한 번이 아닌 반복된 보증금 미반환) - 구상채권 총액이 2억 원 이상
- 민사집행법에 따라 HUG가 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우
공개 내용
- 임대인의 성명, 나이, 주소
- 보증금 미반환 금액, 이행 기한, 채무불이행 기간
- HUG가 보증을 대신 이행한 날짜
- HUG의 구상채권 금액
- 강제집행 또는 보전처분 신청 횟수
※ 임대인이 법인이나 단체인 경우, 법인명 및 대표자 성명도 함께 공개
공개 이후의 이의 제기 절차
공개된 임대인이 정당한 사유를 입증할 경우,
다음 절차를 통해 명단에서 제외될 수 있습니다.
- 소명 자료 제출처
- 주소: (48535) 부산광역시 남구 문현금융로 40
- 건물명: 부산국제금융센터 11층 HUG 채권관리실
- 담당자: 명단공개 담당자
- 전화: ☎ 051-955-5814
- 심의 절차: ‘임대인정보공개심의위원회’의 심의·의결을 거쳐 명단 삭제 가능
주의사항
해당 명단은 공익 목적으로 공개되는 자료입니다.
이를 통해 특정인의 명예를 훼손할 경우
→ 형사상 명예훼손죄 또는 민사상 손해배상 책임이 발생할 수 있으므로
사용 시 반드시 주의해야 합니다.
★상습 채무불이행자 명단 확인하기★
국토교통부 누리집에 먼저 접속하셔야 합니다.
검색을 통해 접속할 수 있고
아래 링크를 통하여 바로 접속 할수도 있습니다.
접속하면 나오는 홈페이지입니다.
위 목차중에 정보공개를 클릭합니다.
정보공개를 클릭하면 위와 같은 화면이 나오는데 여기서 좌측 목차중
상습채무불이행자 명단공개를 클릭하면
아래와 같은 내용이 나옵니다.
여기서 이름 혹은 주소를 작성하셔서 검색하시면
내가 계약하려는 임대인이 혹은 내가 계약하려는 주소가 상습채무불이행자 정보에 등록이 되어 있는지 아닌지
알 수 있습니다.
상습채무불이행자 명단 공개로 바로 갈 수 있는 링크도 아래에 제공해드리겠습니다.
✅ 결론
전세 계약은 단순히 ‘좋은 집’을 고르는 문제가 아닙니다.
임대인의 신뢰도, 채무 이력, 공적 장부 확인까지 포함된 복합적인 정보 분석이 필요합니다.
"공인중개사가 다 알아서 해주겠지"라는 안일한 생각보다는
세입자 본인도 체크리스트를 들고 직접 확인하는 자세가 무엇보다 중요합니다.
오늘 소개해드린 5가지 전세사기 예방법, 반드시 기억해두시고
전세 계약 시 하나하나 체크해보시기 바랍니다.
내 보증금은 내가 지킨다는 생각, 이제는 선택이 아닌 필수입니다.
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