서울 전역 규제지역 지정, 대출·전세·토지거래까지 전방위 규제 강화
🧭 포스트 개요
🔎 핵심 요약:
2025년 10월 15일, 이재명 정부가 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다.
서울 전역이 규제지역으로 묶이고, 대출 한도·전세대출 DSR·토지거래허가구역까지 전면 강화됩니다.
이번 조치는 “과열된 서울 부동산 시장을 조기 진정시키겠다”는 강력한 신호입니다.
📊 1️⃣ 서울 부동산 현황 (2025년 기준)
- 가격: 서울 아파트값은 2023년 급락 이후 다시 급등세
- 성동·광진·양천·영등포 등 한강 인접 지역 중심 확산
- 거래량: 비규제지역 중심으로 반등, 투자수요 재유입
- 배경: 금리 인하(2%대 진입) + 유동성 확대 + 공급 부족
📈 정부 평가:
한강벨트 과열 → 서울 전역 확산 조짐
☞ 조기 진화 없으면 전국 부동산 재급등 우려
⚙️ 2️⃣ 정부의 핵심 방향
“서민 주거안정이 최우선, 부동산으로 쏠린 자본을 생산부문으로 돌린다.”
251015(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책…
- 서민 주거안정 및 경제활력 회복
- 투기·불법행위 전방위 단속체계 구축
- 대출·세제·거래질서 전면 재정비
- 자본의 부동산 집중 차단 → 산업·생산 투자로 유도
🚨 3️⃣ 주요 대책 6가지 요약
① 서울 전역 ‘투기과열지구·조정대상지역’ 지정
- 기존 4개구(강남·서초·송파·용산) → 서울 25개 자치구 전체 확대
- 경기도 추가 12개 지역: 과천·광명·성남(3)·수원(3)·안양동안·용인수지·의왕·하남
- 시행일: 2025년 10월 16일
📉 규제 효과
- LTV 40%, 6개월 내 전입의무
- 다주택자 취득세 8~12%, 양도세 중과
- 청약·전매제한 강화, 조합원 1주택 제한
② 토지거래허가구역 전국 최대 확대
- 서울 전역 + 경기 12개 지역 추가
- 허가대상: 아파트 + 동일단지 연립·다세대 포함
- 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31
- 2년 실거주 의무, 위반 시 허가취소
- LTV 70% → 40%로 하향
③ 부동산 금융규제 강화
| 구분 | 주요 내용 | 시행일 |
| 주담대 한도 | 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 | 10.16 |
| 스트레스금리 | 1.5% → 3.0% 상향 | 10.16 |
| 전세대출 DSR | 1주택자 전세대출 시 DSR 반영 | 10.29 |
| 은행 위험가중치 | 15% → 20% 조기시행 | 2026.1.1 |
💬 의미:
“금리인하기에 대출 문턱이 낮아지는 걸 사전에 차단”
④ 부동산 세제 합리화 예고
- 다주택자·고가주택 중심 세부담 조정 예고
- 보유세·양도세·취득세 등 전면 검토 중
- 2025년 4분기 연구용역 착수 → TF 운영
⑤ 불법거래 단속 및 ‘부동산 감독기구’ 신설
- 국토부·국세청 MOU로 실시간 거래정보 공유
- ‘가격띄우기’ 등 허위신고 집중 수사
- 경찰청: 전국 841명 규모의 특별단속팀 운영
- 국무총리실 직속 ‘부동산불법행위감독기구’ 2026년 설립 예정
⑥ 주택공급 확대 정책 지속
- 5년간 수도권 135만호 공급 유지
- 서울 공공부지·국유지 복합개발
- 영구임대 9개 단지 재건축
- 수도권 신규택지 3만호 추가 발표 검토
🗓️ 4️⃣ 핵심 일정 정리
| 정책명 | 시행일 | 주관기관 |
| 규제지역 확대 | 10.16 | 국토부 |
| 토지거래허가구역 확대 | 10.20 | 국토부 |
| 주담대·스트레스금리 강화 | 10.16 | 금융위 |
| 전세대출 DSR | 10.29 | 금융위 |
| 부동산범죄 특별단속 | 10월~ | 경찰청 |
| 감독기구 설립 추진단 | 11월 | 국무조정실 |
| 위험가중치 조기 시행 | 2026.1.1 | 금융위 |
🧩 핵심 요약
📍 서울 전역 규제 → 실수요자 중심 시장 전환
📍 대출·전세 규제 강화 → 자금 유입 차단
📍 불법행위 단속 → 가격 띄우기·허위거래 근절
📍 공급정책 유지 → 장기적 공급 안정 병행
💡 한줄 평
“이번 대책은 서울 전역 규제화 + 대출억제 + 불법단속 + 공급안정이라는
4대 축으로 요약됩니다. 정부의 의지는 명확합니다 —
‘투기와의 전쟁’, 그리고 ‘실수요 중심 시장 복원’입니다.”