논현동은 왜 저평가됐을까? – 강남 최상급 입지, 그러나 눌린 이유

강남 한복판 논현동, 뛰어난 입지에도 불구하고 저평가된 이유를 지역 이미지와 과거 임대시장 구조를 통해 깊이 있게 분석합니다. 논현동 부동산 투자와 지역 특성에 대해 알아보세요.

 

논현동.

 

학동역 - 논현역 - 신논현역 - 언주역.
이 4개의 역에 둘러싸인 강남의 핵심 지역이다.

논현초등학교를 중심으로, 과거 술 좀 마셔본 사람이라면 누구나 알만한 백종원의 한신포차를 시작으로, 이른바 ‘백종원 거리’라 불릴 정도로 다양한 요식업 매장이 즐비했던 곳이기도 하다. 현재도 즐비하다. 다만 백종원의 요식업 매장이 모두 철수했을 뿐이다.

 

그런데 이 논현동, 강남 한복판임에도 평당 1억이 넘지 않는 땅이 여전히 존재한다.

왜 저평가됐을까?

단순히 보면 저평가된 것이고, 크게 봐도 저평가라고 할 수밖에 없다.
왜냐하면:

• 강남대로를 끼고 있고,
• 각 꼭짓점마다 지하철역(학동역, 논현역, 신논현역, 언주역)이 있으며,
• 한강 접근성, 경부고속도로 접근성도 뛰어나고,
• 강남의 인프라를 그대로 누릴 수 있는 위치이기 때문이다.

그럼에도 불구하고 가격이 눌려 있는 이유를 찾기 위해, 논현동의 과거를 들여다봐야 한다.

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논현동이 저평가된 두 가지 핵심 요인 중 2가지

1. 지역 이미지
2. 달동네(슬럼화)

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과거 논현동은 어떤 곳이었나?

논현동은 개발 초기부터 서민층과 부유층이 섞여 살던 지역이었다.

• 논현초 주변 상업지는 서민들이 장사를 하며 살았고,
• 언덕 위쪽은 고급 주택지가 형성돼 있었다.

그 이유로는 과거 강남은 해마다 침수가 되는, 지금도 가끔 침수가 되는 구역에 포함되기에

비교적 높은 지대에 위치해서 침수가 되지 않는 곳이 고급 주택가였고

침수가 되는 위험에도 불구하고 살기위해 장사를 하는 곳에 서민들이 자리를 잡았다.

 

하지만 시간이 지나면서 침수의 위험은 점차 줄어들고

고급 주택들에 살던 부유층들이 떠나며 슬럼화되었다.
부유층은 떠나고, 남은 건 다가구·다세대 임대용 건물들.
강남의 임대수요를 채우는 방향으로 재편되었다.

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1970~80년대, 유흥업의 메카가 된 강남

강남 개발 초기, 유수의 학군과 함께 유흥업도 강북에서 넘어왔다.

• 강남대로를 중심으로 유흥업이 집중됐고,
• 문희옥의 1989년 노래 "사랑의 거리"에도 ‘영동(영등포 동쪽) = 강남’이 등장할 만큼 유명했다.

IT버블이 터지던 90년대 후반~2000년대 초반에는 테헤란로를 중심으로 유동성이 폭발했고,
그 돈은 자연스럽게 유흥업에도 퍼졌다.

스탠드바 → 나이트 → 클럽으로 변하면서 유흥업은 강남에서 성황을 이루었다.

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논현동 임대시장의 특수성

문제는 강남의 임대료가 너무 비싸다는 것.

• 지방 원룸 30만원 → 강남 원룸 100만원
• 일반 직장인은 임대료 부담이 컸다.

그래서 이 높은 임대료를 감당할 수 있었던 수요는?
바로 유흥업 종사자였다.

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‘방일수’ 문화와 전대관리

유흥업 종사자들은 초기 자본이 부족했다.
이를 노린 ‘방일수’ 시스템이 생겼다.

• 일수쟁이가 보증금 1000만원 월세80만원의 집을 대신 계약하고,
• 아가씨에게 월세 100만원을 받는다.

이 방일수가 대박이 터지자, 방일수를 하는 일수쟁이들은 직접 부동산을 운영하며 임대에 따른 수수료까지 챙겼으며

그리하여 건물에 하나씩 일수쟁이와 자격증을 가진 사람이 협업해서 만든  부동산 중개업소가 생겼던 때도 있다. 

 

그걸 본 건물주들은 아예 보증금을 없애고 직접 풀옵션 단기임대를 시작했다.

풀옵션 단기임대의 수요가 많아지는 걸 본 어떤 사람들이 이걸 사업화하기 시작하여

 

이제는 전대관리 업체가 흔하다.

• 원,투룸 등 주택 매물을 임대받아 가구·가전 세팅 후,
• 건물주에게 싸게 계약 → 비싸게 재임대하는 전대관리 업체도 등장한 것이다.

지금 논현동에 풀옵션 단기임대가 넘쳐나는 이유가 여기 있다.

 

사실 이런 전대업체가 강남의 주택시장의 임대료를 끌어올렸다.

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논현동 ‘미용실 길’과 의류 렌탈샵

유흥업 종사자들은 출근 전에:

• 미용실에서 머리/메이크업을 받고,
• 의류를 렌탈했다.

이로 인해 논현동에는 ‘미용실 길’이 형성되었고, 곳곳에 의류 렌탈샵이 생겼다.

24시간을 운영하는 미용실과 그 유동인구를 받쳐주는 식당과 술집까지도

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"예쁜 여자가 몰리는 곳은 돈이 된다"

논현동은 '예쁜 여자'라는 경제적 자산 덕분에,
백종원 거리(한신포차 중심)도 크게 떴고,
한신포차는 24시간 내내 줄이 끊이지 않는 핫플레이스가 됐다.

심지어 매일 소주 한 트럭을 팔 정도였다고 한다.

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하지만 결국, 스스로 만든 이미지에 발목이 잡히다

시간이 흐르면서 논현동은:

• 유흥업 종사자, 깡패, 각종 사건사고가 엮인 동네로 이미지가 굳어졌다.
• ‘선수촌’이라는 부정적 레이블이 씌워졌다.

지금은 유흥업 종사자 비율이 많이 줄었지만,
이미지가 고착되어
아직도 많은 사람들이 논현동을 "선수촌"으로 인식한다.

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결론

• 입지로만 보면 논현동은 강남 최상급이다.
• 이미지 때문에 가격이 억눌려 있다.
• 변화는 시작됐지만, 이미지 개선에는 시간이 걸린다.

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요약정리

항목	내용
논현동 저평가 요인	유흥업 중심 지역 이미지, 슬럼화된 달동네 구조
논현동 강점	강남대로+4개 역세권+한강 접근성+경부고속도로 접근성+강남 인프라
특별한 역사	유흥업 종사자 중심의 임대시장, 방일수/전대관리 문화, 미용실길/의류렌탈 문화
현재 상황	유흥업 종사자 감소, 그러나 부정적 이미지 고착화

 

 

다음편에서는 선수촌으로 대표되는 논현동의
그 선수촌의 중심인 유흥업 종사자인 '아가씨'에 대하여 포스팅하겠습니다.

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