보유세는 늘리고 거래세는 줄여야 하는 이유 – 실거주 보호와 투기 억제를 위한 정책 방향 (주택정책제안-세금편)

보유세를 늘리고 거래세를 줄이는 정책이 왜 필요한지, 실거주자 보호와 다주택 투기 억제를 어떻게 병행할 수 있는지 구체적인 해법을 제시합니다. 전세사기 방지와 출산율 개선까지 연결되는 부동산 정책 방향을 확인해보세요.
 

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우리나라의 부동산 시장은 오랜 시간 동안 투기와 실수요가 혼재된 구조 속에서 왜곡된 가격 구조를 만들어 왔습니다. 특히 갭투기와 같은 투자 수요는 실수요자들에게 큰 장벽이 되어 왔고, 이로 인해 주거불안은 물론, 전세사기와 같은 심각한 사회적 문제로 이어지기도 했습니다.
이러한 상황에서 지금 필요한 것은 보유세를 늘리고 거래세를 줄이는 구조적 개편입니다. 이 방향은 단순한 세금 조정이 아니라, 부동산 시장의 건강성과 공정성, 나아가 국민의 삶의 질을 지키기 위한 근본적인 정책 전환이라고 할 수 있습니다.
 
우리나라의 국민으로써 거시적인 관점에서 접근해봤습니다.

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 1. 왜 보유세는 늘리고 거래세는 줄여야 하는가?

현행 부동산 세제는 보유세와 거래세가 모두 상대적으로 높은 구조를 가지고 있어, 시장에 다음과 같은 부작용을 초래하고 있습니다:

• 매도자가 세금 부담을 우려해 매물을 시장에 내놓지 않음
• 결과적으로 매물 부족 → 거래 위축 → 시장 유동성 악화
• 부동산 가격의 왜곡과 거래 절벽 현상 발생

이처럼 보유도, 거래도 부담스러운 구조는 실수요자에게 집을 공급하기 어려운 환경을 만들어 왔습니다.

▶ 정책 전환 시 기대 효과

반면, 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 전환할 경우 다음과 같은 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다:

• 매물 증가 → 시장 유동성 회복
• 거래 활성화 → 경기 부양
• 다주택자의 매도 유도 → 실수요자에게 주택 공급 확대
• 보유에 대한 부담 강화 → 투기 목적으로 주택을 다수 보유하려는 수요 억제

이러한 구조적 개편은 단순히 세금을 줄이고 늘리는 문제가 아니라, 부동산 시장의 왜곡을 바로잡고 실거주 중심의 시장으로 전환하는 핵심 정책입니다.

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▶ 갭투기와 전세사기, 그리고 지금의 현실

무엇보다 현 시점의 부동산 시장은 전세사기라는 심각한 사회 문제와 직면해 있습니다.
그 근본 원인은 바로 갭투기에서 시작됩니다.

• 재개발·재건축 등 개발 호재가 조금이라도 생기면 갭투기 수요가 몰림
• 적은 자기자본과 전세금을 활용해 주택을 매입하려는 시도가 반복됨
• 이로 인해 매매가격은 상승하고, 임차인 보호 장치는 취약해짐
• 결국 자금 운용에 실패한 다주택자들의 전세금 미반환 문제(전세사기)로 이어짐

이처럼 갭투기와 전세사기는 하나의 고리로 연결되어 있으며,
보유세 강화는 갭투기를 막는 가장 직접적인 대응 수단입니다.
갭투기를 유도하는 기존의 느슨한 보유세 체계를 바꾸지 않으면,

• 무리한 투기적 매입 →
• 자금 회전 실패 →
• 전세금 반환 불가 →
• 전세사기 양산이라는 악순환은 계속 반복될 수밖에 없습니다.

 
 

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따라서, 보유세를 현실화하고 거래세를 낮추는 정책 방향은 더 이상 선택이 아닌 필수입니다.
이 정책은 단지 세금의 문제가 아니라,

• 주택시장 안정화,
• 실수요자 보호,
• 투기 억제,
• 전세사기 예방이라는 다층적 효과를 동반합니다.

특히 개발 기대 지역에서 투기 세력을 차단하려면
지금보다 훨씬 더 단호하고 체계적인 보유세 중심 구조가 시급하게 마련되어야 합니다.

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 2. 실거주 1가구 1주택자의 보유세 보호 방안

정책 전환에서 반드시 고려되어야 할 핵심 원칙은 실거주 1가구 1주택자의 보호입니다.
부동산은 투자의 대상이 아니라 주거라는 삶의 기반이며, 실수요자에게까지 과도한 세금 부담을 지우는 것은 바람직하지 않습니다.
특히 주택을 오로지 실거주 목적으로 보유한 국민들에게는,
세제 개편이 오히려 생활의 부담으로 작용하지 않도록 충분한 방어 장치가 필요합니다.

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▶ 실거주자 보호를 위한 세제 설계 방향

1. 종합부동산세 면제 또는 대폭 감면
   • 실거주 여부와 1주택 요건을 충족하는 경우 종부세를 면제하거나 최소화
   • 불필요한 세금 부담으로 주택 보유 자체가 위협되지 않도록 해야 함
2. 84㎡ 이하 국민평형대는 보유세 면제 수준으로 설정
   • 국민 다수가 선호하는 주거 규모에 대해 국가 차원의 주거 안정성 보장
   • 실질적인 주택 보유 장벽을 낮추고, 실수요 중심 시장 조성
3. 84㎡ 초과 주택은 면적별·가격별로 보유세 차등 부과
   • 고가 주택에 대해선 일정 부분의 부담이 필요하지만,
   • 무조건적인 과세가 아닌 점진적, 비례적 과세를 통해 공정성과 수용성 확보
4. 공시가격 기준을 명확히 하여 과세 형평성 확보
   • 지역별 편차와 평가 왜곡을 줄이고,
   • 동일 조건의 주택에는 동일한 세금이 부과되도록 과세 투명성 제고

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💡 추가 제안: 가구원 수 기반의 마이크로 감면 제도 도입

면적 중심의 과세 체계는 주택의 크기만을 기준으로 판단하기 때문에,
실제 가족의 삶의 필요나 주거 목적을 반영하기 어려운 단점이 있습니다.
예를 들어:

• 110㎡ 규모의 주택에 1~2인이 거주하는 경우와
• 동일한 110㎡에 4~5인 가구가 실거주하는 경우는
  필요한 주거 공간의 의미와 실질적 사정이 크게 다릅니다.

따라서 다음과 같은 정교한 과세 체계 도입이 필요합니다:

• 국민평형대(84㎡) 초과 주택에 대해, 실거주 가구원의 수를 고려한 감면 기준 적용
• 일정 면적 초과 시에도 4인 이상 가구, 또는 자녀가 있는 가구에 대해 마이크로 단위의 감면 혜택 부여
• 이 기준은 면적 + 가구구성 = 실질 수요라는 현실을 반영하는 정책 도구로 기능함
• 오랫동안 실거주로 보유한 경우 면적이 크더라도 자녀분가 등으로 인해 1~2인 노인 또는 이에 준하는 세대원의 거주의 경우에는 보유세부담 최소화

👉 기대 효과:

• 다자녀 가구나 고령자 동거 가족 등 다양한 실거주 형태에 대한 정책 포용성 확보
• 세금 때문에 넓은 집에서 이사 나가는 ‘주거축소’ 현상 방지
• 실거주자의 삶의 질 보장 및 중산층의 주거 사다리 유지

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이처럼 실거주자 보호는 단순한 감면의 문제가 아니라,
정책의 철학과 방향성을 나타내는 중요한 기준입니다.
보유세 강화 정책이 실거주자를 위협하지 않도록 세심한 설계가 병행되어야만,
정책의 실효성과 국민적 수용성을 함께 달성할 수 있습니다.

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 3. 다주택자에 대한 세제 강화와 임대료 규제

부동산 시장의 건전한 구조를 만들기 위해서는 다주택자에 대한 세제 강화가 필수적입니다.
특히, 다주택자가 보유세 부담을 회피하거나 버티면서 매도 시기를 지연하는 현상을 막기 위해, 중장기적이고 체계적인 세금 설계가 필요합니다.
단기적인 쇼크성 과세가 아니라, 점진적이지만 확실히 강화되는 보유세 체계를 통해 다주택자 스스로 매도 결정을 하도록 유도해야 합니다.

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▶ 다주택자 세제 강화 방안

1. 보유세 부담을 점진적으로 상향 조정
   • 보유 주택 수와 보유 기간에 따라 누진적으로 보유세율을 높이는 방식
   • 특히 투기 목적이 명백한 단기 보유 주택에 대해선 추가 가중 세율 부과
   • 장기 실거주 목적으로 입증된 경우에만 일부 감면 적용
2. 보유 목적의 투명성 강화
   • 단순 보유가 아닌 실거주 여부, 임대 실적 등을 기준으로 과세 차등
   • 허위 실거주 신고 등에 대한 엄격한 제재와 과태료 부과
3. 장기 보유 인센티브는 실거주자에 한정
   • 비실거주 다주택자의 장기 보유 혜택은 과감히 축소하거나 폐지

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▶ 임대료 전가 방지와 임대시장 안정화

다주택자가 보유세 상승을 이유로 세입자에게 임대료를 전가하는 부작용을 막기 위해
임대료 규제 또한 함께 마련되어야 합니다.
구체적 방안:

• 전세·월세 상한선 설정:
  • 임대료는 해당 주택의 공시지가의 1.26배 이내로 제한
  • 시장의 과도한 임대료 상승을 구조적으로 차단
• 임대차 계약 투명성 강화:
  • 임대료 신고 의무화 및 공시제 확대
  • 계약 내용과 임대료 수준을 제도적으로 관리하여 상한 규정을 준수하도록 함
• 세입자 보호 제도 구축:
  • 임대료 상한 초과 시 세입자가 신고할 수 있는 간편 절차 마련
  • 세입자의 권리를 실질적으로 보장할 수 있도록 공공기관이 지원

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▶ 기대 효과

• 투기 목적의 다주택 보유 실질 억제
• 임대료 폭등 방지 및 세입자 주거 안정 확보
• 시장 왜곡 현상 최소화
• 실거주 목적 매물 공급 확대 → 시장 정상화

이러한 세제 강화와 임대료 규제는
단순히 세금을 걷거나 시장을 통제하는 것이 아니라,
주택을 실수요자 중심으로 재배분하고, 시장의 지속 가능한 건강성을 확보하는 핵심 정책 수단입니다.
특히, 투기성 다주택 보유에 따른 부작용을 줄이는 동시에
세입자 보호를 강화함으로써, 모든 국민의 주거권을 보다 공정하게 지키는 방향으로 가야 합니다.

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 4. 갭투기와 전세사기, 왜 함께 잡아야 하나?

▶ 갭투기, 전세사기의 근본적 원인

갭투기는 단순한 투기 행위가 아닙니다.
갭투기는 한국형 전세 시스템의 특성을 악용한 구조적 금융사기 수단으로 변질되어,
전세사기라는 대규모 사회적 참사를 야기하는 근본 원인으로 자리 잡았습니다.

갭투기의 구조

• 대출(은행) + 전세금(임차인) 조합 → 최소 자기자본으로 여러 주택 매입
• 매매가보다 높은 전세가율(전세/매매 비율)을 이용하여 실질 자기부담 없이 부동산 확보
• 대량 매입 → 가격 상승 → 기대 차익 실현 후 탈출 (또는 버티기)

이러한 방식은 본질적으로 수익은 소수(갭투기 세력)가 독식하고, 위험은 다수(세입자)가 떠안는 구조를 만듭니다.

문제점

• 다수의 허위 수요로 실수요자가 피해
• 시장 가격 왜곡 및 급등
• 매도 시점 실패 또는 가격 하락 시 세입자의 전세금 반환 불능
• 결과적으로 전세사기, 임차인 파산, 사회적 비용 증가로 이어짐

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▶ 왜 갭투기와 전세사기는 반드시 함께 다뤄야 하나?

1. 갭투기를 막지 않으면 전세사기는 끊임없이 재발
   • 시장 과열 → 전세금 낀 매입 급증 → 투자자 파산 → 전세사기 양산
   • 단편적인 전세사기 대책만으로는 근본적 해결 불가
2. 갭투기는 구조적 금융 리스크
   • 부동산 가격 하락 시, 은행 부실과 금융시스템 리스크로 확산될 가능성 존재
   • 전세금을 담보로 한 무분별한 투자 구조는 국가 경제 전체에 악영향
3. 사회적 신뢰 붕괴
   • 임대차 시장에 대한 불신 심화
   • 청년층·무주택 서민층의 주거 불안 극대화 → 장기적 인구 감소, 소비 위축 등 부정적 파급효과

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▶ 해결 방안: 갭투기 근절을 위한 종합 대책

1. 갭투기를 명시적으로 '투기행위'로 규정
   • 법적으로 갭투기 매입 행위(적은 자본으로 다주택 매입)를 명확히 정의
   • 다주택 매입 목적이나 자금 조달 계획 등을 사전에 신고 및 심사 의무화
2. 세제 개편 및 보유 규제 강화
   • 갭투기 의심 지역에 대해 특별 보유세율 부과
   • 일정 기간 내 매도하지 않는 경우 추가 과세 또는 거래세 중과
   • 대출 규제 강화: 전세보증금 대출 및 부동산 대출 규제 연동
3. 임대차 시장에 대한 규제 강화
   • 임대차 계약 시 임대인 자금 능력 검증제 도입 (예: 보증보험 가입 의무화)
   • 허위 임대차 신고, 과다 전세보증 설정 등에 대해 형사처벌 강화
4. 강력한 사회 인식 개선 캠페인 전개
   • "집은 투기의 대상이 아니다"라는 대국민 캠페인 지속 추진
   • 학교, 직장, 공공기관 등을 통한 교육 프로그램 강화
   • 언론, SNS를 통한 반복적 경고 및 실사례 소개
5. 전세보증금 반환 시스템 강화
   • 공공기관이 전세보증금을 보호하는 시스템 전면 확장
   • 전세금 반환보증 가입 의무화 및 심사 기준 강화
   • 보증사고 발생 시 신속한 피해 복구 체계 구축

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▶ 기대 효과

• 투기성 수요 대폭 감소 → 부동산 시장 안정
• 전세사기 리스크 실질 차단
• 주택가격 거품 완화 및 실수요자 중심 시장 구축
• 서민 주거 안정 및 금융 시스템 리스크 최소화
• 국민 신뢰 회복과 사회적 안정성 강화

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갭투기를 방치하면 전세사기는 끝나지 않는다

갭투기는 단순한 개인의 부동산 투자 문제가 아닙니다.
전세사기와 사회적 비용을 유발하는 구조적 문제입니다.
따라서 갭투기를 방지하는 것은

• 전세사기를 줄이고,
• 시장을 정상화하며,
• 서민의 주거 안정을 확보하고,
• 금융 시스템 전체를 지키는
  국가적 과제입니다.

보유세 강화 + 거래세 완화 + 법적 규제 + 인식 개선 캠페인을 종합적으로 추진해야만,
갭투기와 전세사기의 악순환을 근본적으로 끊을 수 있습니다.

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 5. 저출산 문제와의 연계 – 보금자리와 출산율

▶ 왜 주택정책이 저출산 문제 해결의 핵심인가?

저출산 문제는 단순히 출산장려금이나 일시적 지원으로 해결될 수 없습니다.
그 근본적인 뿌리는 ‘삶의 안정 기반 부족’에 있습니다.
그중에서도 안정적이고 충분한 '보금자리'의 제공은 결혼과 출산을 결정하는 데 있어 가장 중요한 전제 조건입니다.
주거 불안정 → 결혼 연기 → 출산 포기로 이어지는 악순환이,
오늘날 저출산의 가장 본질적인 원인 중 하나입니다.
특히 청년층과 신혼부부 세대는 주거비 부담과 주거의 질 저하로 인해
결혼과 자녀 계획 자체를 포기하는 경우가 점점 늘어나고 있습니다.

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▶ 현재 주택 공급 구조의 문제점

현재 대부분의 공공임대주택, 청년주택, 신혼부부 전용 주택은 다음과 같은 문제를 안고 있습니다:

• 면적이 지나치게 협소
  • 20~40㎡ 초소형 평형 위주 공급
  • 1~2인 거주에만 적합, 가족 단위 생활은 사실상 불가능
• 추가 출산을 고려하지 않은 평면 설계
  • 방 1개 또는 원룸 구조 중심
  • 자녀 출산 또는 양육을 위한 공간이 절대적으로 부족
• 합가(신혼 합가, 부모 동거 등)를 고려하지 않은 구조
  • 부모 또는 형제, 자녀와 함께 사는 것을 고려하지 않은 좁은 평면
  • 공간 부족으로 인해 합가를 포기하거나 출산을 지연

이런 구조 속에서는 자연스럽게 혼인율은 낮아지고, 출산은 더욱 줄어들 수밖에 없습니다.

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▶ 개선 방향: 보금자리 정책의 패러다임 전환

주거 정책은 단순히 ‘집 한 채를 제공하는 것’이 아니라,
결혼, 출산, 가족의 삶을 전제로 한 ‘삶터’를 제공하는 정책이어야 합니다.

구체적 제안

1. 최소 59㎡(18평) 이상의 임대주택 공급 확보
   • 3~4인이 충분히 거주할 수 있는 기본 공간 보장
   • 1.5룸(방1+거실) 이상의 구조를 넘어 2룸 이상 구성 원칙화
2. 청년주택 및 신혼부부용 주택 평형 확대
   • 투룸 이상, 2베이 혹은 3베이 구조를 기본 적용
   • 신혼 초기에 단기 거주를 넘어 출산 이후까지 거주를 지속할 수 있는 평면 구성
   • 자녀 출산 및 양육을 고려한 추가 방 마련(플렉스 공간 등)
3. 합가와 다가구 거주를 고려한 설계
   • 부모, 형제와의 합가를 고려한 공간 구성
   • 작은방 + 서브 거실 구성 등을 통해 다양한 가족 형태 수용
4. 주거 지원 정책과 출산 지원 정책 연계
   • 2자녀 이상 출산 시 주거 면적 추가 지원
   • 출산 가구에 대한 임대료 인하 또는 무이자 주택 전환 지원 프로그램 마련
5. 장기거주 가능성을 고려한 품질 개선
   • 저급한 마감재 사용 금지
   • 단열, 방음, 채광 등 주거 질 개선
   • ‘임시 거주’가 아닌, ‘정식거주’를 위한 공간 제공
   • 초기 건설단계인 설계때부터 건설 및 최종 승인까지 투명하게 관리하고 자재 빼돌리기 등의 부정행위 척결
   • 공동주택 건설 시 층간소음, 침수 등을 처음부터 방지하여 설계

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▶ 기대 효과

• 혼인율 상승
  • 청년주택으로 시작을 하더라도 신혼생활(1인가구->2인가구)까지 이어져도 살기 편한 주택제공이 되면
  • 결혼 초기 주거 불안을 해소함으로써 결혼 시기 앞당김
• 출산율 상승
  • 출산 이후에도 주거 공간 문제 없이 가족을 꾸릴 수 있다는 확신 제공
• 청년층·신혼부부의 삶의 질 향상
  • 공간적 여유는 경제적, 심리적 안정감으로 이어져 결혼과 출산을 긍정적으로 결정할 수 있는 토대 마련
• 주거복지 강화와 사회적 비용 절감
  • 결혼 및 출산 포기로 인한 사회적 비용(복지 지출, 노동력 부족 등) 감소

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보금자리가 있어야 사랑도, 아이도 생긴다

단순한 면적의 문제가 아닙니다.
삶을 설계할 수 있는 공간을 제공할 수 있느냐가 출산율 회복의 열쇠입니다.

• "작은 방 하나라도 여유가 있어야, 아이를 낳을 생각을 합니다."
• "합가할 공간이 없으면, 결혼 자체를 포기하게 됩니다."

이것이 수많은 청년들과 신혼부부들의 현실입니다.
따라서,
주택 공급 정책을 '1~2인용'에서 '가족용'으로 전환하는 것은,
출산율을 회복하고 사회의 지속가능성을 확보하는 데 있어
가장 현실적이고, 가장 효과적인 길일 뿐만 아니라,
1~2인용으로 사용하더라도 좀 더 쾌적한 주거환경을 갖춤으로써 그 자체로 복지가 강화되는 효과가 있음.

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 6. 결론: 세금 정책의 전환이 만들어낼 긍정적 변화

지금 우리가 요구하는 보유세 강화 + 거래세 완화 + 실거주자 보호 + 갭투기 억제 + 주거복지 확대라는 큰 틀의 정책 전환은
단순히 세금 몇 가지를 조정하는 차원의 변화가 아닙니다.
이는 대한민국 부동산 시장의 패러다임을 근본부터 바꾸는 작업이며,
우리 사회가 향후 10년, 20년을 안정적으로 성장할 수 있는 기반을 다지는 일입니다.

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▶ 단기적 기대 효과

1. 거래 활성화
   • 거래세 부담 완화 → 매도·매수 활성화
   • 매물 공급 증가 → 가격 급등 억제 및 시장 정상화
   • 유동성 확대로 건설·리모델링·이사 등 관련 산업의 경기 부양
2. 투기 억제
   • 보유세 강화 → 불필요한 다주택 보유 비용 상승
   • 실거주 목적 외 다주택자 매물 출회 증가
   • 갭투기 차단 → 전세사기 예방 및 임차시장 안정화
3. 세입자 보호
   • 임대료 상한제와 세입자 보호 장치 강화로 서민 주거 불안 완화
   • 실질적 주거비 안정과 주거권 강화

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▶ 중장기적 기대 효과

1. 주택 시장의 근본적 안정
   • 실수요자 중심의 시장 구조 확립
   • 투기성 거품 제거 → 부동산 가격 안정
   • 주택이 더 이상 ‘투기 자산’이 아닌 ‘거주 공간’으로 인식 전환
2. 출산율 제고
   • 안정된 보금자리 제공 → 결혼과 출산을 결심할 수 있는 환경 조성
   • 청년층과 신혼부부 대상의 여유 있는 주택 공급으로 장기적 인구 문제 대응
3. 경제 전반의 건강성 회복
   • 부동산 중심의 과열된 경제 구조에서 생산성과 실물 경제 기반으로 전환
   • 과도한 부채 부담 감소 → 가계 재무 건전성 강화
4. 사회적 신뢰 회복
   • 투기·사기 방지 → 사회 정의 실현
   • 주거 약자 보호 강화 → 공동체 신뢰 회복

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▶ 필수 병행 과제: 인식 개선과 법·제도 정비

아무리 좋은 정책이라도 국민의 인식이 변화하지 않으면 지속 가능성이 없습니다.

• "집은 투기의 대상이 아니다."
• "집은 가족을 위한 삶의 터전이다."

이러한 인식 전환 캠페인을 전국적으로, 지속적이고 일관되게 추진해야 합니다.
또한 제도적 뒷받침 없이는 정책 효과가 반감되므로:

• 갭투기 규정 명문화 및 규제 강화
• 실거주 여부에 따른 과세 차등 명확화
• 임대료 상한제 및 임대차 신고제 강화
• 전세사기 예방을 위한 보증제도 개선

등의 법적 기반 마련을 함께 추진해야 합니다.

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▶ 최종 메시지

부동산 세금 정책의 전환은 단순한 세제 조정이 아닙니다.
이것은:

• 대한민국 주거 시장의 미래를 결정짓고,
• 청년들의 희망을 되살리며,
• 가족을 위한 안전한 삶의 기반을 만들고,
• 국가의 지속 가능한 성장을 가능하게 하는

사회적 대전환입니다.
지금이야말로
‘투기’에서 ‘주거’로,
‘불안’에서 ‘안정’으로,
‘양극화’에서 ‘공정’으로
나아가야 할 시간입니다.
 
여러분은 어떻게 생각하시나요..?