법인 명의 부동산 매입, 대출, 건축, 분양 전략 총정리

이 포스팅은 강남구 내의 제2종일반주거지역에서 근생의 임대수요보다 주택임대수요가 많다는 것을 가정해서

연구해본 내용입니다.

 

 

 

1. 법인 명의로 근생 토지 매입 후 주택 건축 전략

• 구조 개요:
  • 법인이 제2종 일반주거지역 내 토지를 근생용도로 매입 →
  • 감정가 기준 최대 90% 대출 가능 (주택 규제 예외) →
  • 이후 다가구/다세대 주택으로 건축하여 분양 또는 임대 전략 활용
• 실제 가능성:
  • 제2종 일반주거지역에서는 단독·공동주택, 근생시설 모두 건축 가능 (법령상 허용)
  • 도시계획조례나 지구단위계획에 따라 세부 제한이 있을 수 있으므로 사전 확인 필요
• 주의사항:
  • 건폐율/용적률 제한 확인 (제2종은 보통 건폐율 60%, 용적률 200% 이내) - 현재 용적률은 3년간 250%로 일시적 상향중
  • 주차대수 확보 요건 충족 필수 (1세대당 0.6~1.0대)
  • 건축물 용도 등록 시 주거/근생 혼합 구조 명확히 설정
  • 5세대 이상 분양 시 지자체의 분양 승인 요건 충족 필요

2. 대출 구조와 리스크

• 근생 토지 매입 시 대출:
  • 감정가 기준 최대 90%까지 캐피탈사/저축은행 등을 통한 브릿지론 가능
  • 금리는 연 7~10%, 선이자 및 수수료 존재
  • 단, 해당 건물이 주택으로 전환될 경우 대출 조건 변경 또는 회수 가능
• 주의점:
  • 주택용도로 매입할 경우에는 법인 명의 대출 거의 불가능 (투기과열지구 규제)
  • 대출 실행 전 금융기관과 용도 전환에 대한 사전 동의가 반드시 필요함

3. 분양 및 용도변경 전략

• 건축 후 다세대 분양 가능:
  • 분양사업자 등록 및 지자체 분양 승인 절차 필요
  • 건축물대장상 세대별 독립구조, 면적, 채광, 환기 등 요건 충족 필수
• 법인 명의 분양 시 유의사항:
  • 분양수익은 법인세 최고 60% 중과세 대상 (주택 양도 시)
  • 주택 면세로 인한 부가세 환수, 종부세 대상 여부 확인 필요

4. 근생 → 주택 용도변경 리스크

• 개인이 근생 분양받아 주택 전환? 거의 불가능
  • 건축법상 용도군 변경이 필요하고, 구조적 기준 미달 시 대부분 불허
  • 지자체 규제, 채광·환기·단열 등 요건 미충족 사례 다수
• 물리적 구조가 주택이었던 근생? 예외적 허용 가능
  • 기존에 다가구였던 건물을 근생으로 등기만 변경했을 경우,
  • 용도 복원 허가 가능성 있음 (지자체 사전 질의 필요)

5. 편법성 구조 (다가구 → 근생 → 다시 다가구)

• 이론상 가능한 구조:
  • 기존 다가구를 근생으로 변경해 90% 대출 실행 후,
  • 건축물 용도 원상복구를 통해 다시 다가구로 변경하는 전략
• 실행 리스크:
  • 지자체에서 "편법적 대출"으로 간주해 용도복원 불허 가능성
  • 세금 추징 우려 (취득세 재산정, 부가세 환수, 법인세 중과)
  • 금융기관에서 주택 용도로 간주 시 대출 거절 또는 회수 가능

결론

• 제2종 일반주거지역에서 법인 명의로 근생 용도 토지를 매입하고, 다세대주택으로 건축해 분양 또는 임대하는 전략은 법적으로 허용되고 실무에서도 활용 가능
• 다만, 각 단계에서 인허가·건축기준·분양요건·세금리스크·대출조건을 철저히 확인해야 하며, 지자체 허가 및 금융기관 협의가 필수
• ‘근생 → 주택’ 전환이나 ‘용도 변경 대출 우회 전략’은 제한적 예외일 뿐, 항상 현장 실사와 사전 질의로 대응해야 안정적